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Finanzierung einer Immobilie

Der Kauf einer Eigentumswohnung oder der Bau eines eigenen Hauses ist die größte Investition, die man als normaler Mensch im Leben macht. Hier geht es um Geldsummen, die an ein halbes Lebenseinkommen heranreichen. Nur wenige wohlbetuchte Leute, Lottogewinner oder Erben können eine Immobilie bar bezahlen; für 99% aller Bauherren oder Käufer heißt es, einen Kredit aufzunehmen.

Immobilienkredite gibt es fast überall, zwar nicht für jeden Interessenten und für jedes Objekt, aber das Angebot ist riesig: Jede Kleinbank an der Straßenecke wirbt mit ihren Konditionen für Baugeld, Direktbanken werben im Internet mit ihren günstigen Konditionen, Versicherungen bieten die ausgetüfteltsten Kombinationen von Krediten und Lebensversicherungen an, Bausparkassen haben sich sogar ausschließlich diesem Geschäft gewidmet, und es gibt noch viele andere Möglichkeiten, sich sein Eigenheim auf Pump zu finanzieren.

Ich möchte mich im Folgenden hauptsächlich mit der Immobilien-Finanzierung über Internet-Banken und Finanzierungsmakler widmen, da diese durch das Direktmarketing gegenüber konventionellen Modellen deutliche Zinsvorteile in der Größenordnung von einem halben Prozent bieten.

Was bringt ein Zinsvorteil von einem halben Prozent?

Ist es überhaupt der Rede wert, wenn einem irgendeine Bank gegenüber einer anderen einen Zinsvorteil von einem halben Prozent bietet oder sind das eher Peanuts? Um diese Frage schnell beantworten zu können, betrachte ich einmal folgendes Beispiel einer Kreditaufnahme:

Kreditsumme:200.000 €
Zinssatz:5% pro Jahr
Tilgung:1% pro Jahr
Jahr Schulden am Jahresanfang Zinsen pro Monat Monatliche Rate Schulden am Jahresende
1 200.000 € 833 € 1.000 € 198.000 €
2 198.000 € 825 € 1.000 € 195.900 €
3 195.900 € 816 € 1.000 € 193.695 €
4 193.695 € 807 € 1.000 € 191.380 €
5 191.380 € 797 € 1.000 € 188.949 €
6 188.949 € 787 € 1.000 € 186.396 €
7 186.396 € 777 € 1.000 € 183.716 €
8 183.716 € 765 € 1.000 € 180.902 €
9 180.902 € 754 € 1.000 € 177.947 €
10 177.947 € 741 € 1.000 € 174.844 €

Bei der Kreditsumme von 200.000 Euro bedeuten 5% Zinsen genau 10.000 Euro im Jahr, also 833 Euro im Monat. Mit der anfänglichen Tilgung von 1% ergibt sich eine Gesamtlast von 6%, also 12.000 Euro im Jahr oder 1.000 Euro im Monat. In der nachfolgenden Tabelle ist aufgezeigt, wie sich die anfängliche Schuldenlast in Höhe von 200.000 Euro im Laufe von 10 Jahren ungefähr entwickelt. Da die monatliche Rate konstant bei 1.000 Euro bleibt, die Zinsen infolge der Tilgung jedoch allmählich absinken, ergibt sich von Jahr zu Jahr eine immer höhere Nettotilgung. Nach 10 Jahren bleibt eine Restschuld von ungefähr 175.000 Euro.

Um nun dieses Darlehen einem um ein halbes Prozent günstigeren gegenüber zu stellen, führe ich dieselbe Berechnung nochmals durch, also mit folgenden Zahlen:

Kreditsumme:200.000 €
Zinssatz:4,5% pro Jahr
Tilgung:1,5% pro Jahr
Jahr Schulden am Jahresanfang Zinsen pro Monat Monatliche Rate Schulden am Jahresende
1 200.000 € 750 € 1.000 € 197.000 €
2 197.000 € 739 € 1.000 € 193.865 €
3 193.865 € 727 € 1.000 € 190.589 €
4 190.589 € 715 € 1.000 € 187.165 €
5 187.165 € 702 € 1.000 € 183.588 €
6 183.588 € 688 € 1.000 € 179.849 €
7 179.849 € 674 € 1.000 € 175.943 €
8 175.943 € 660 € 1.000 € 171.860 €
9 171.860 € 644 € 1.000 € 167.594 €
10 167.594 € 628 € 1.000 € 163.135 €

Ich verwende die ersparten 0,5% also für eine höhere Tilgung; die monatliche Belastung bleibt mit 1.000 Euro gleich. Die Tabelle zeigt, dass nach 10 Jahren aus der anfänglichen Schuld von 200.000 Euro nur noch ca. 163.000 Euro übrig bleiben. Das entspricht gegenüber dem 5%-Zinssatz einer Ersparnis von 12.000 Euro in 10 Jahren. Bedenkt man, dass man nach 10 Jahren in unserem Beispiel ohnehin "Nur" 25.000 Euro getilgt hat, dann bedeutet eine Erhöhung dieser Summe um 12.000 Euro einer Steigerung um knapp 50%!

Verwendet man den Zinsvorteil von 0,5% nicht für eine höhere Tilgung sondern belässt den Tilgungssatz bei 1%, so ergeben sich nach 10 Jahren zwar ungefähr dieselben Restschuld-Beträge, jedoch sinkt die monatliche Belastung von 1.000 Euro auf 917 Euro ab, d.h. man spart monatlich 83 Euro an Zinsen, also 1.000 Euro im Jahr.

Fazit: Wer ein paar Tausend Euro gut anlegen will, kümmert sich zumeist nicht um Zehntel-Prozente. Wenn es aber um Immobilienkredite in der Größenordnung mehrere Hunderttausend Euro geht, ist jedes Zehntel beim Zinssatz wichtig und ein halbes Prozent wirkt sich nach 10 Jahren in einer gigantischen Summe aus. Wenn man also die Möglichkeit hat, seinen effektiven Jahreszins für seinen Baukredit um bis zu ein halbes Prozent zu senken, sollte man diese nutzen.

Was machen die zahlreichen Finanzmakler im Internet?

Im vorigen Kapitel haben wir gesehen, dass es sich durchaus lohnt, auf jedes Zehntel Prozent beim Zinssatz eines Baukredites zu achten. Im Internet bieten nun zahlreiche Finanzdienstleister Immobilienkredite mit Zinssätzen an, die deutlich unter denen normaler Haus- und Großbanken liegen. Die Differenzen betragen im Durchschnitt ca. 0,5%, in Einzelfällen sogar deutlich mehr. Was sind das eigentlich für Firmen, die via Internet günstiges Baugeld versprechen, was steckt dahinter?

Bei den zahlreichen Internet-Angeboten muss man unterscheiden zwischen Finanzmaklern und Direktbanken. Die typischen Internet-Banken, die man vielleicht schon von seinem Depot oder Tagesgeld her kennt, bieten Baukredite nach ihrem Prinzip des Direktmarketings an, d.h. sie sparen sich die teuren Filialen in Städten, vermitteln Kredite direkt und geben die Ersparnis zum Teil an die Kunden weiter. Aus demselben Grund bekommt man auch für eine Geldanlage zumeist mehr Zinsen bei einer Direktbank als bei seiner Hausbank um die Ecke. Gleiches gilt natürlich auch für die Direktversicherungen, die sich teure Vertreter und Filialen sparen.

Bei den zahlreichen Darlehensmaklern im Internet sieht die Sache dagegen anders aus. Genau so wie ein Immobilienmakler zum Beispiel im Auftrag eines Hausbesitzers für das Objekt einen neuen Mieter sucht und dafür zwei Monatsmieten Provision kassiert, vermitteln Finanzmakler Baukredite im Auftrag einer Bank an einen Darlehensnehmer und kassieren dafür eine Prämie. Während beim Kauf eines Hauses oder beim Mieten einer Wohnung die Makler-Gebühr jedoch der Käufer bzw. der Mieter bezahlt, übernimmt beim Abschluss eines Baudarlehensvertrages die Bank die Maklerprovision. Für den Darlehensnehmer entstehen als keine Kosten durch Inanspruchnahme eines Immobilienmaklers.

Ein Finanzmakler vermittelt also nur zwischen Bank und Kunde. Warum sind nun aber die Zinsen deutlich niedriger als wenn man direkt zur Bank geht? Werden da irgendwelche dubiosen Geschäfte gemacht? Es gibt mehrere Gründe für die niedrigeren Zinsen: Zum einen kommt der gleiche Effekt wie bei Direktbanken zum Tragen, also keine Vertreter, die ins Haus kommen, und keine Bankfilialen mit teuren Mieten und Angestellten. Zum anderen aber gibt es Banken und Versicherungen, die ihre Darlehen zum großen Teil oder fast ausschließlich über solche Finanzmakler vertreiben, also weder Filialen haben, noch Werbung oder Marketing betreiben. Und dann gibt es noch einen dritten, ganz entscheidenden Punkt: Ein Immobilienkredit-Vermittler sucht sich natürlich die günstigste Bank heraus, damit er möglichst viele Kredite vermittelt. Viele solche Finanzdienstleister arbeiten mit mehreren Banken zusammen und vermitteln immer die aktuell günstigsten Darlehen. Der Makler nimmt einem also das Vergleichen der Tarife ab.

Wie läuft nun eine Baukreditaufnahme mit einem solchen Finanzdienstleister ab? Zunächst hat man den Vorteil, dass man sich auf deren Internet-Seiten genau über die aktuellen Zinssätze informieren kann. Über telefonische Hotlines kann man noch weitere Details erfragen. Dann füllt man einen unverbindlichen Darlehensantrag aus und schickt ihn an den Makler. Dieser ermittelt nun anhand seiner Datenbank einen günstigen, passenden Kredit bei einer der Banken, mit denen er kooperiert. Diesen Kredit erhält man als schriftliches, verbindliches Angebot vom Finanzmakler zugeschickt und kann sich eine gewisse Zeit (zum Teil nur ein paar Tage, zum Teil ein paar Wochen) nehmen, um dieses zu überprüfen. Mit einer Unterschrift nimmt man dieses Angebot an und schickt es an den Makler zurück. Der Makler leitet sodann den Darlehensantrag an die entsprechende Bank weiter, die dann den entgültigen Darlehensvertrag erstellt und dem Kunden zuschickt. An dieser Stelle ist die Arbeit des Finanzdienstleisters beendet und man wird direkt Kunde bei der Bank. Der Vertrag kommt jedoch erst dann zustande, wenn man den entgültigen Darlehensvertrag von der Bank annimmt und unterschrieben zurücksendet.

Der Internet-Dienstleister nimmt der Bank also einiges an Arbeit ab: Er wirbt für Baudarlehen, er berät den Kunden telefonisch, er bearbeitet die Darlehensanträge, prüft den Kunden auf Bonität und den Objektwert, erstellt ein Angebot und leitet den fertigen Darlehensantrag an die Bank (oder Versicherung) weiter. Diese führt natürlich eine abschließende Prüfung durch, bezahlt den Finanzdienstleister und erstellt den entgültigen Darlehensvertrag.

Vergleich eines Finanzdienstleisters mit einer Hausbank

Der wesentliche Vorteil bei einem Baukredit über einen Immofinanz-Makler ist natürlich ein wesentlich günstigerer Zinssatz als bei seiner Hausbank um die Ecke. Wir haben oben gesehen, dass ein halbes Prozent über einen Zeitraum von 10 Jahren hinweg einen fünfstelligen Euro-Betrag ausmachen kann. Wir haben aber auch gesehen, dass der Schriftverkehr mit einem Finanzmakler aufwändig ist, da er als zusätzliche Instanz zwischen Kunde und Bank dazwischengeschaltet ist. Keine Frage, wer Tausende von Euro an Zinslast sparen möchte, muss auch ein bisschen Zeit investieren, aber der Reihe nach.

Für viele ist die Aufnahme eines Baukredites eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben; schließlich bezahlt man diesen unter Umständen sein ganzes Leben lang zurück. Da ist einem vielleicht ein persönliches Gespräch mit dem Bankberater in seiner Hausbank, den man schon seit 10 Jahren kennt, vertrauenserweckender als das Gespräch mit einem Hotline-Mitarbeiter eines Finanzmaklers. In einer Bankfiliale kann zudem alles sehr schnell gehen, wenn man die notwendigen Unterlagen bei sich hat: In einer Filiale hatte ich innerhalb einer Stunde ein konkretes, unterschreibbares Darlehensangebot vor mir liegen. Bei Direktbanken oder Finanzmaklern muss man mindestens 1-2 Wochen einkalkulieren, bis man endlich den ersehnten Darlehensvertrag in den Händen hat.

Für mich war das persönliche Gespräch in einer Bankfiliale eher ein Negativpunkt, da ich meine Bankgeschäfte ohnehin schon online führe. Für einen Termin in einer Bank musste ich jeweils einen halben Tag Urlaub nehmen oder früher Schluss machen, mit einem Finanzdienstleister konnte ich einfach tagsüber mal telefonieren. Da ich keine Hausbank um die Ecke hatte, die mich kannte und die ich kannte, war für mich das Gespräch mit einem wildfremden Berater in einer Bank genauso aufschlussreich wie das mit einem wildfremden Gesprächspartner am Telefon.

Füllt man einen Darlehensantrag eines Finanzdiensteleisters aus, so erhält man eine genaue Checkliste, welche Unterlagen man dem Antrag beifügen muss (Gehaltsabrechnungen, Steuerbescheide, Vermögensnachweise etc.). Hält man sich an diese Checkliste steht einer zügigen Bearbeitung nichts weiter im Wege. Bei den Filialbanken war die Sache zum Teil so, dass immer neue Forderungen nach Unterlagen kamen, so musste ich bis zu drei Mal vorbeikommen oder Post abschicken, bis der Berater alles beieinander hatte, was er brauchte. Checkliste? Fehlanzeige!

Einer Sache muss man sich bewusst sein: Immobilien-Kreditvermittler suchen sich am Liebsten die Musterkunden aus, bei denen alles stimmt. Das zu finanzierende Objekt wird oft nur bis zu 60% oder 80% seines tatsächlichen Wertes beliehen. Anträge von Kunden mit komplizierten Ausgangssituationen werden lieber abgelehnt, in dieser Beziehung sind Filialbanken offener und flexibler. Was sind komplizierte Ausgangssituationen?

Eine Direktbank oder ein Finanzierungsmakler versucht, das Risiko möglichst gering zu halten, daher wird oft nur bis 80% des Objektwertes beliehen. Wer nur 10% Eigenkapital hat bekommt kein Angebot. Auch bestehen solche Banken zumeist darauf, an erster Stelle im Grundbuch erwähnt zu werden; ist das Objekt bereits belastet oder hat man noch ein zweites Darlehen (zum Beispiel von einem Bausparvertrag), sinken die Chancen. Viele Direktbanken tun sich auch schwer, ein Objekt richtig zu bewerten. So ist es mir zum Beispiel passiert, dass eine Bank eine Eigentumswohnung im teuren München gleich bewertet wie eine Wohnung irgendwo im preisgünstigen Emsland, weil nur die Wohnfläche beachtet wird.

Wer also ein Musterkunde ist, d.h. einen stattlichen Prozentsatz an Eigenkapital hat, ein sicheres und hohes Einkommen hat und ein Objekt kauft, auf dem keine Grundschuld lastet, dürfte kein Problem haben, bei einer Direktbank oder bei einem Kreditvermittler sein Darlehen zu bekommen. Wer von solchen Idealbedingungen abweicht, muss kämpfen.

Zu einem ganz anderen Punkt: Zu einem typischen Baudarlehensvertrag gehört ein festgeschriebener Zinssatz mit einer jährlichen Tilgung von 1% bei einer Laufzeit von zum Beispiel 10 Jahren. Wenn irgendwie möglich, sollte man eine höhere Tilgung wählen, um die Restschuld nach 10 Jahren in Grenzen zu halten. Es sollte für eine Bank selbstverständlich sein, eine höhere Tilgungsrate anzubieten. Und es sollte auch selbstverständlich sein, dass dadurch der Effektivzinssatz ein klein wenig sinkt. Filialbanken bieten für eine höhere Tilgung oft bis zu einem Zehntel Prozent Zinsermäßigung an. Direktbanken bieten zwar zumeist eine höhere Tilgungsrate an, aber nicht unbedingt gekoppelt mit einem niedrigeren Darlehenszinssatz.

Beim Thema Sondertilgung öffnet sich ein großer Spagat zwischen den Hausbanken und Internetbanken. Bei jedem Immobiliendarlehen empfehle ich, sich Sondertilgungen genehmigen zu lassen, damit man während der Laufzeit hin und wieder einen größeren Batzen extra tilgen kann, wenn auch nicht muss. Bei den Angeboten der Finanzdienstleister war eine Sondertilgung jederzeit möglich, allerdings musste man dies zum Teil mit einem leicht höheren Darlehenszinssatz bezahlen. Hier machte sich die Möglichkeit der Finanzdienstleister, aus den Angeboten mehrere Banken auszuwählen, bezahlt, denn es konnte diejenige Bank ausgewählt werden, die die entsprechende Sondertilgung akzeptierte. Was ich bei diesem Thema bei meinen Hausbanken erlebte war zum Teil himmelschreiend. Teils waren Sondertilgungen gar nicht möglich, teils nur gegen Zinssatzerhöhung und teils nur auf dem Umwege komplizierter, nicht nachvollziehbarer Verträge: Eine Bank wollte mir außer meinem Darlehensvertrag zusätzlich drei Bausparverträge andrehen, um irgendwie sondertilgen zu können. Wer soll bei so vielen Verträgen noch durchblicken?

Nächstes Thema Bereitstellungszinsen: Wer einen Baukredit aufnimmt, hat in der Regel drei Monate Zeit, das Geld von der Bank abzurufen. Wer den Kredit jedoch erst später braucht oder sich im Laufe einer Bauphase Teilsummen auszahlen lässt muss nach diesen drei Monaten Bereitstellungszinsen bezahlen, also Zinsen für die Bank dafür, dass sie das Geld bereitstellt aber noch nicht auszahlt. Bei Filialbanken ist die bereitstellungszinsenfreie Zeit oft auf 2-3 Monate beschränkt. Über Internet-Finanzdienstleister lassen sich andere Fristen vereinbaren, die jedoch in einer leichten Zinssteigerung resultieren. Der Vorteil der bereitstellungsfreien Zeit ist jedoch zumeist größer als die leicht höheren Zinssätze.

Ein ganz wichtiges Thema sind die Kosten beim Abschluss eines Darlehensvertrages. Hier steckt der Teufel im Detail; da gibt es zum Teil Gebühren, die man sich erst einmal erklären lassen muss. Bei denjenigen Finanzdienstleistern, die ich mir ausgesucht hatte, fielen keinerlei Gebühren an, also nicht ein Euro an Extra-Kosten bis ich den Darlehensvertrag in den Händen hatte. Ganz anders bei den Filialbanken, da fielen zum Teil Kosten an, wo ich nur den Kopf schütteln konnte. Während die Immobiliendienstleister ein Objekt anhand der gegebenen Daten schätzten, bestanden die Vertreter der Filialbanken teilweise darauf, eine Schätzung vor Ort durchzuführen, obwohl sie das Objekt genau kannten, da es nur ein paar Straßen weiter war. Mir konnten die Banken nicht vermitteln, warum ich 500 Euro bezahlen sollte, nur damit so ein Bankangestellter mit seinem Schreibblock einen kleinen Spaziergang macht um mein Wunschobjekt zu begutachten. Und diese Gebühr sollte auch anfallen, wenn das Wunschobjekt noch gar nicht existiert. Dann läuft so ein Bankfachmann auf eine grüne Wiese, lässt seine Phantasie ein wenig spielen, macht ein paar Notizen und kassiert Hunderte von Euro dafür. Das tut weh!

Meine Erfahrungen mit Banken und Dienstleistern

Im Internet tummeln sich Hunderte, vielleicht sogar Tausende von Finanzdienstleistern, die einem gerne einen Baukredit vermitteln möchten. Wie findet man einen seriösen Anbieter, nach welchen Kriterien geht man vor? Natürlich sind die angebotenen Zinssätze alles entscheidend; sind die zu hoch, fällt der Anbieter gleich weg, denn wir haben oben gesehen, dass sich jedes Zehntel Prozent enorm auf die Tilgung auswirkt.

Ein niedriger Zinssatz macht jedoch noch lange keinen guten Anbieter aus. Anbieter mit einem unübersichtlichen Internetauftritt oder mit einer Webseite, die Fehler aufweist oder sich schlecht laden lässt, fallen bei mir sofort aus der Kandidatenliste raus. Manch anderer Dienstleister fiel aus meiner Auswahl schon alleine dadurch raus, dass seine Allgemeinen Geschäftsbedingungen entweder zu kompliziert verfasst oder nicht annehmbar waren.

Nach einer gewissen Vorauswahl machte ich bei den übrig gebliebenen Anbietern einen alles entscheidenden Test, nämlich einen Anruf bei der Hotline. Was man da alles erlebt, ist harrsträubend. Bei manchen Finanzdienstleistern war die Hotline schlicht und einfach nie erreichbar, weder morgens in der Früh noch tagsüber; handelt es sich etwa nur um eine Schein-Hotline? Bei anderen Firmen wurde man von der Hotline nur schnell abgefertigt ohne eine wirkliche Info zu bekommen. Und wenn ich einmal einen freundlichen Berater am Telefon hatte, dann stellte ich immer die Frage nach den aktuellen Konditionen. Wie traurig, dass bei manchen Firmen die im Internet angebotenen Zinssätze plötzlich eine Woche alt waren!

Nach diesen "Vorarbeiten" blieb mir ungefähr eine Handvoll Dienstleister übrig, die von meiner Seite aus für eine Zusammenarbeit in Frage kamen. Und als Tipp sei hier nochmals erwähnt, dass man sich nicht auf einen einzigen Baugeldvermittler fixieren sollte, sondern lieber mit mehreren zusammenarbeiten sollte bis es zu einem Darlehensvertrag kommt.

FinanzScout24

Bei FinanzScout24 ging alles sehr schnell: Nach einer ersten telefonischen Beratung mit der Hotline schickte ich den Darlehensvertrag an einem Mittwoch ab und erhielt bereits am Freitag eine e-mail mit ersten Infos und der Bitte um Rückruf, da ich zu Hause nicht erreichbar war. Ich bekam einen persönlichen Berater zugewiesen, den ich dann zurückrief. Allzu viel Zeit nahm er sich nicht für mich, aber alle meine Fragen wurden beantwortet. Wir klärten noch ein paar Details ab, die für ein konkretes Angebot notwendig waren, und dann hatte ich noch am selben Abend ein konkretes Angebot in meiner Mailbox.

Das Ganze lief also super schnell ab, ja fast sogar zu schnell, denn das Angebot, das ich am Freitag abend per e-mail bekam, galt nur bis zum darauf folgenden Montag morgen 9:30 Uhr. Das war im Vergleich zu anderen Anbietern erheblich kürzer.

Zu einem Vertrag kam es nicht, da ich zu diesem Zeitpunkt bereits ein anderes Angebot bei derselben Bank da liegen hatte. Hier musste ich lernen, dass die Zinssätze bei derselben Bank um ein oder zwei Zehntel je nach Kreditvermittler variieren können.

Auch wenn es mit FinanzScout24 zu keinem Vertragsabschluss kam, war ich am Ende sehr positiv gestimmt; es war eine gute Erfahrung. In einem abschließenden Gespräch mit meinem Kreditberater vereinbarten wir die Vernichtung meiner Unterlagen. Außerdem erhielt ich das Angebot, dass ich mich beim nächsten Mal direkt an ihn wenden könnte, wenn ich mal wieder an Baugeld interessiert bin.

Deutsche Bank Online

Die schlechteste Erfahrung machte ich bei der Baugeldsuche mit der Deutschen Bank. Im Internet warb die Bank auf diversen Seiten mit sensationellen Top-Konditionen, die besten, die weit und breit zu finden waren. Was will man mehr als die besten Konditionen von der größten Bank Deutschlands?

Auf der Webseite der Deutschen Bank, wo die niedrigen Zinssätze angeboten wurden, war ein Quick-Rechner zu finden, der aber immer um mindestens 0,3% höhere Zinssätze anzeigte, egal was man eingab. Aber wozu gibt es denn eine Hotline? 50 Minuten musste ich in der Warteschleife der Hotline warten, bis ich endlich einen Gesprächspartner bekam; mein Gebührenzähler zeigte schon ca. 5 Euro an, als das eigentliche Gespräch endlich begann.

Der Berater am Telefon nannte mir nicht die erwünschten Top-Konditionen sondern ebenfalls die um ca. 3 Zehntel höheren Zinssätze. Die Fehlinformationen auf der Webseite sowie in diversen Anzeigen konnte er nicht erklären, aber er versprach mir, sich darum zu kümmern. Am anderen Tag, als ich mit der Deutschen Bank schon längst abgeschlossen hatte, erhielt ich eine e-mail mit einem freundlichen Schreiben, dass es sich bei den angebotenen Top-Zinssätzen um einen Irrtum handelte.

Aber einen Irrtum kann man doch beheben, oder? Die sensationellen Zinssätze verschwanden keineswegs von der Webseite der Deutschen Bank und ihren Anzeigen. In diversen Foren bekam ich hinterher mit, dass andere Leute genau dieselben Erfahrungen gemacht haben und dieselbe entschuldigende e-mail bekommen haben. Da machte also in der Tat die größte Deutsche Bank viel Werbung für sich, indem einfach irrtümlich falsche Zinsbotschaften verbreitet wurden. Das ist abschreckend!

DiBa

Da ich ohnehin schon Kunde bei der DiBa war, haben mich natürlich auch deren Angebote zur Immobilien-Finanzierung interessiert. Die Konditionen waren Direktbank-typisch sehr günstig; die Enttäuschung kam jedoch bei einem Anruf bei der DiBa. Die Beraterin am Telefon machte mir klar, dass Eigentumswohnungen gar nicht finanziert würden, sondern nur Häuser. Pech gehabt also, nichts für kleine Leute, die schon mit einer Eigentumswohnung glücklich sind.

Zufällig erhielt ich eine Woche später einen Serienbrief von der DiBa, in der mir eine Immobilien-Direktfinanzierung angeboten wurde. Natürlich beeindruckten mich wieder die günstigen Konditionen und, siehe da, auf dem Formular stand geschrieben, dass auch Eigentumswohnungen finanziert würden.

Der Finanzierungsantrag war kompakt und übersichtlich. Da zudem im Begleitschreiben versprochen wurde, dass man innerhalb weniger Tage ein Darlehensangebot bekäme, startete ich einen erneuten Anlauf mit der DiBa. Da kam der Schock: Ein Berater am Telefon antwortete mir auf die Frage, ob ich wirklich innerhalb von ein paar Tagen einen Darlehensantrag bekäme, dass die Bearbeitungszeit im Bestfall, d.h. bei sofortiger Einsendung der kompletten Unterlagen, mindestens 2 Wochen betragen würde, ansonsten bis zu 4 Wochen.

Auf meine Rückfrage, weshalb mir in einem Brief eine Bearbeitungszeit von wenigen Tagen versprochen würde, erhielt ich die lapidare Antwort, dass ein paar Tage relativ seien. Damit war für mich der Fall DiBa erledigt, und zwar für immer. Vielleicht sind die guten Konditionen ja auch relativ, oder alles relativiert sich schlussendlich. Baufinanzierung mit der DiBa - von mir also keine Empfehlung.

Enderlein & Co

Vom Hypothekenmakler Enderlein & Co erhielt ich mit Abstand die beste Beratung von allen Maklern und Banken, mit denen ich zu tun hatte. Bereits meine beiden Anrufe bei der allgemeinen Hotline waren sehr erfreulich, da ich nicht nur freundlich sondern auch ausführlich beraten wurde. Ich benötigte einfach zwei Mal Unterstützung bei der Ausfüllung des Darlehensantrages, und die wurde mir bestens geboten.

An einem Mittwoch habe ich den Darlehensantrag an Enderlein & Co abgeschickt und gleich am Donnerstag erhielt ich per e-mail eine Eingangsbestätigung. Das gibt's auch nicht überall! Ab diesem Zeitpunkt war für mich nicht mehr die allgemeine Hotline zuständig, sondern ich erhielt die Telefonnummer meines persönlichen Beraters. Mit diesem klärte ich dann noch eine Reihe von Einzelheiten durch. Kein anderer Berater hat sich so viel Zeit für mich genommen als dieser; ich wurde besser beraten als in jeder Filialbank.

Was ich besonders schätzte, waren die Optimierungen, die mein Berater mit mir durchspielte. In meinem Darlehensantrag hatte ich zwar bereits meine Wunschkonditionen angekreuzt; am Telefon hatte mein Berater jedoch genügend Zeit, um mit mir einige Varianten durchzuspielen, also zum Beispiel Sondertilgungsmöglichkeiten, höhere Tilgungssätze etc. Das war wirklich erstklassig. So fanden wir gemeinsam am Telefon den für mich optimalen Tarif heraus; das war unter den Internet-Finanzdienstleistern eine ganz neue Erfahrung.

Hervorragend war auch die zweiwöchige Bindungsfrist der Konditionen; ich hatte also zwei Wochen Zeit, die vereinbarten Konditionen anzunehmen oder nicht. Und wären in diesen zwei Wochen die Zinsen gefallen, hätte ich mir natürlich ein neues Angebot erstellen lassen mit zwei weiteren Wochen Haltezeit...

Da die Konditionen sehr gut waren und genau auf mich abgestimmt waren, hätte ich gerne bei Enderlein & Co meinen Immobilienkredit aufgenommen. Leider hatte nun deren Geldgeber, eine Versicherung, irgendein Problem mit meinem Kaufvertrag. Über irgendeinen Paragrafen, den ich schon gar nicht verstand, zerstritten sich mein Bauträger und mein potentieller Geldgeber, so dass es leider zu keinem Darlehen kam. Schade, denn alle anderen Banken hatten mit meinem Kaufvertrag keine Probleme.

Die Beratung war wirklich perfekt und sehr freundlich und die Konditionen waren sehr gut. Aber bei Enderlein & Co musste ich leider lernen, dass nicht der Hypothekenmakler sondern letztendlich die Bank bzw. Versicherung das Darlehen gewährt und über dessen Vergabe entscheidet.

Dr. Klein & Co

Die Firma Dr. Klein & Co legte einen klassischen Fehlstart hin: Bei einem ersten Anruf bei der Hotline wurde ich in einer Minute von einer gestressten Mitarbeiterin abgefertigt, bei einem zweiten Anruf erhielt ich immerhin eine kurze Auskunft. Zuvor wollte ich den Rückrufservice nutzen und hinterließ meine Telefonnummer in einem Internet-Formular. Rückruf Fehlanzeige.

Dennoch schaffte ich es, den Darlehensantrag auszufüllen und ihn an einem Montag mit allen Unterlagen abzuschicken. Am darauf folgenden Freitag hatte ich dann bereits ein verbindliches Konditions-Angebot vorliegen; das ging schnell, obwohl ich noch ein paar Unterlagen nachreichen musste.

Mein persönlicher Berater war mit Sicherheit nicht der Erfahrendste auf seinem Gebiet, aber er bemühte sich sehr, mir jeden Wunsch zu erfüllen und jede Frage zu beantworten. Als ich noch eine kleine Änderung im Darlehensantrag wünschte, hatte ich innerhalb einer Viertelstunde nach Auflegen des Hörers ein überarbeitetes Angebot im Faxgerät. Diesen Luxus gönnte ich mir gleich zwei Mal!

Sehr angenehm war auch, dass sich mein Berater darum bemühte, dass mein Antrag möglichst schnell bearbeitet wurde, da mir die Zeit drängte. So wurde mein unterschriebener Antrag unverzüglich an die Bank weitergeleitet und ich erhielt nach wenigen Tagen einen Anruf, dass das Darlehen von der Bank genehmigt sei, die Ausstellung des Vertrages jedoch noch ein paar Tage in Anspruch nehmen würde. Das war eine gute Botschaft!

Am Anfang schreckte mich Dr. Klein & Co sehr ab, da die Hotline nicht nur überlastet sondern auch unfreundlich war. Nachdem ich die erste Hürde, nämlich das Ausfüllen des Darlehensantrages genommen hatte und einen persönlichen Berater zugewiesen bekam, war ich jedoch sehr zufrieden mit dem Hypothekenmakler Dr. Klein. Ich wurde gut beraten und es kam schnell zum Vertragsabschluss mit der Bank.

HypoVereinsbank

Den absoluten Knaller erlebte ich bei der HypoVereinsbank, wo ich jahrelang Kunde war. Eigentlich rief ich bei meiner Ex-Bank gleich um die Ecke nur einmal an, um Vergleichskonditionen zu den Internet-Dienstleistern zu bekommen. Aber die Zinssätze, die mir der Bank-Berater nannte, waren ähnlich gut, so dass ich gleich einen Termin in der Filiale ausmachte. Schließlich war ich nicht abgeneigt, gleich vor Ort einen Kreditvertrag abzuschließen, um mir den bis dato unbekannten Weg übers Internet zu ersparen.

Dass ich an jenem Tag, wo ich den Termin der Bank hatte, 3 Stunden früher Feierabend machen musste, nahm ich anfangs noch gerne in Kauf, wenngleich ich es hinterher schwer bereute. Denn beim persönlichen Gespräch waren die Konditionen plötzlich um einige Zehntel höher als am Telefon und hinzu kamen auch noch Gebühren, obwohl mir 0 Euro Gebühren am Telefon versprochen wurde. Das war natürlich eine linke Masche, am Telefon mit guten Konditionen den Kunden in die Filiale zu locken.

Selbstverständlich habe ich bei der HypoVereinsbank keinen Vertrag abgeschlossen, die Konditionen waren nicht gut und die Vorgehensweise war eher hinterhältig als seriös. Dennoch muss ich die HypoVereinsbank in einer Hinsicht loben: Hätte ich es sehr eilig gehabt, hätte ich noch während des einen Termines einen Darlehensantrag bekommen und ich hätte meinen Baukredit in sicheren Händen gehabt. Das war in Sachen Schnelligkeit der Rekord.

Kreissparkasse

Natürlich interessierte mich auch ein Immobilienkredit bei der örtlichen Kreissparkasse, wo wir ohnehin schon ein Konto hatten. Aber bei der Bank in der benachbarten Straße sollte so ein Wohnungskredit eine schwierige Angelegenheit werden: Die Bankfiliale, die uns normalerweise betreute, war für Kredite überhaupt nicht zuständig. Da wurden wir an eine zentralere Filiale verwiesen, also kein Vorteil, dass man mit jemandem zu tun hat, den man schon lange kennt.

Bei der zweiten Filiale notierte eine Aushilfskraft am Telefon meine Daten und versprach mir einen Rückruf von einem Kreditberater. Rückruf? Fehlanzeige! In einem zweiten Anruf konnte ich immerhin die Zinsen und Konditionen halbwegs erfragen. Die lagen jedoch um ca. 0,7% höher als das Angebot, das ich zu jenem Zeitpunkt schon übers Internet vorliegen hatte.

Stadtsparkasse München

Die Stadtsparkasse München-Starnberg war die Partnerbank meines Bauträgers und lockte mit Zinsrabatten in Höhe von zwei Zehnteln auf die regulären Bedingungen. Als Partnerbank, die mit dem Bauträger in direktem Kontakt steht, erwartete ich eine völlig problemlose, schnelle Abwicklung, weshalb die Stadtsparkasse mein ursprünglicher Favorit für die Finanzierung war.

Aber von wegen schnell und problemlos: Die Stadtsparkasse ließ mich so richtig spüren, dass ich nicht der König Kunde bin sondern der arme Bettler, der ein Geld möchte. Es war schon schwierig einen Termin zu bekommen, und der sollte mitten am Tag sein. Aber jetzt kommt der Hammer: Keine andere Bank verlangte so viele Unterlagen von mir wie die Stadtsparkasse. So reichten dieser Bank nicht die Einkommenssteuerbescheide, sondern es wurden auch die Steuererklärungen der letzten Jahre gefordert. Jeder weiß, dass ein Einkommenssteuerbescheid 3-5 Seiten hat, eine Steuererklärung mit allen Belegen jedoch einen ganzen Ordner füllen kann.

Zu meinem Wunsch, Sondertilgungen leisten zu können, erhielt ich von der Stadtsparkasse die lapidare Auskunft, dass dies in normalen Verträgen nicht angeboten würde. Als Ersatz entwickelte mein Berater ein Konzept aus drei separaten Bausparverträgen, über die auf komplizierte Weise so etwas wie eine Sondertilgung möglich gewesen wäre. Nachvollziehbar oder erklärbar war dieses System nicht; am Ende hatte ich einen Vertragsentwurf in der Hand, der an Kompliziertheit nicht zu übertreffen war. Da zudem die Zinssätze immer noch sehr hoch waren, verfolgte ich diese Angelegenheit nicht weiter.

Der Oberknaller kam ein Jahr später: Die Stadtsparkasse bat mich, ihnen eine Ausweiskopie zuzuschicken, damit das Darlehen ausgezahlt werden könne. Wie bitte? Erst ist alles megakompliziert und aufwändig und dann bekommt man auf einmal ein Darlehen ohne überhaupt einen Vertrag abgeschlossen zu haben? Peinlich, peinlich...

Wars das? Nein, es geht noch besser: Nach 15 Monaten fängt die Stadtsparkasse auf einmal an, von einem alten, stillgelegten Girokonto monatliche Raten abzubuchen, die natürlich allesamt zurückgewiesen wurden. Ein Computerfehler war anscheneind dafür verantwortlich, dass das EDV-System der Bank nicht mitbekommen hat, dass ich gar kein Darlehen wollte. Eine eindrucksvolle Serie von Pleiten, Pech und Pannen geht endlich zu Ende...

Aber was wäre eine Komödie ohne eine Zugabe? Obwohl mir am Telefon zugesichert wurde, dass nach Behebung des Fehlers im Computer-System der Stadtsparkasse für mich alles erledigt sei, bekam ich zwei Monate später noch einmal Post von der Stadtsparkasse: Ein schöner, übersichtlicher Kontoauszug zeigte mir sämtliche Umsätze, also Buchungen, Stornierungen, Abbuchungen, Rücknahmen, Gebühren für Rücknahmen, Stornierung für Gebühren. Immerhin, die Endsumme ist Null, mein Konto, das ich also nie hatte bzw. nie wollte, hatte am Ende den Kontostand Null. So soll es sein!



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